貯金箱

最近、このブログ経由でいただくお問い合わせの「質」がめちゃくちゃ向上しています。(← 冒頭から上から目線でスミマセン)


家を買いたい方たちは、希望条件やスケジュールがとてもクリアで現実的。

しかも、頭金や年収が揃っていて、住宅ローン審査を軽々パスできる属性です。


家を売りたい方たちは、良い意味でビジネスライク。

自分の家に変に肩入れしたり、エージェントを入れずに売ろうとしたりせず(たいてい決裂します)、ゴール設定もプライオリティも明確です。



「いつもブログを読んでいます」とわざわざメールに書いてくださる方もいて、本当に嬉しいです。


「もっともっと、ためになる情報を書きたい!」と思い、過去半年のお問い合わせメールを遡ってみたところ、新築の家を買いたいというご希望が多いのに気づきました。



そこで今日から数回に分けて、新築物件(英語でnew construction)を買うときの注意点を取り上げることにしました。


ポイントは5つ。


  1. 新築物件は同じスペックの中古物件より10〜15%割高
  2. ビルダーおすすめの住宅ローンはたいていハズレ
  3. 新築でもインスペクションは絶対
  4. 契約書にサインする前にキャンセル条項をしっかりと理解する
  5. 新築の購入は、不動産エージェント選びが9割




新築物件は同じスペックの中古物件より10〜15%割高


広さ、間取り、状態、治安、スクール・ディストリクト、アクセスの良さなど、家の値段を決める要素は複数ありますが、すべてが同じスペックなら新築は中古より平均で10〜15%高い値段で売りに出されます。

いわゆる“新築プレミアム”ですね。


現在-中古と新築


中古で300,000ドル(3300万円)のスペックの家は、新築なら345,000ドル(3795万円)で売りに出されます。

差額分を余計に払ったとしても、買い手が「それだけの価値がある」と思えばまったく問題ありません。



なにもかもが新品でピッカピカ。

環境や人体に優しい新素材が使われているので、お子様がいる家庭も安心。

エネルギー効率が良いので、光熱費が安く済む。

ビルダーによる住宅設備や構造部の保証がついているので、購入後のメンテナンスコストが抑えられる。


これらは、新築にしかないプラス面です。




しかし、プラス面があれば、当然マイナス面もあります。

そして、そのマイナス面は売るときに顕在化します。



先ほど例にあげた、300,000ドル(3300万円)の中古と345,000ドル(3795万円)の新築の購入から10年が経ったとします。


10年間で、このエリアの住宅価格は20%アップしました。


築3年で300,000ドル(3300万円)だった家は、築13年で360,000ドル(3960万円)に。

新築で345,000ドル(3795万円)だった家は、築10年で…… いくらになったでしょう?




答えは、360,000ドル(3960万円)です。


なぜか。

10年経って“新築プレミアム”が消滅してしまえば、築13年の家と築10年の家は「築10〜15年くらいの家」という同じカテゴリーに入ります。

この2つの家のスペックも築年数も似たり寄ったりなら、価格もほぼ同じ。

それがマーケットというものです。


10年後-中古と新築


10年前に中古を買った人の売却益が60,000ドル(660万円)なのに対し、新築を買った人の売却益は15,000ドル(165万円)です。

差額の45,000ドルは新築購入時に、“新築プレミアム”として消費してしまった分です。



言い換えると、“新築プレミアム”は蓄積されるタイプのバリューではなく、消費するタイプのバリューだったというわけです。


関連記事: 不動産エージェントは、どのように家の売出し価格を決めるのか。





今日のブログの結論


新築物件は、同じスペックの中古物件より10〜15%割高で売られている。

この“新築プレミアム”は、蓄積型ではなく消費型のバリュー。

それを納得して買うなら、問題なし!





次回は、2つ目のポイント「ビルダーおすすめの住宅ローンはたいていハズレ」について書きます。

お時間のあるときにまたお越しくださいね〜。






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